同时使城市建设得更加美丽，深圳华强北商圈就是一个成功的“工改商”案例，华强北原是一片工业区（上步工业区），后因上班一族的市场需求，逐渐被转为商业区，现在已成了深圳中档消费市场最牛的商圈了。当然，深圳的笋岗仓区、八卦岭工业区等改造也是成功的案例。

      近年来随着光明新区、坪山新区以及宝安区增加了大浪等街道办后，深圳适合工改商的旧厂房就特别多，象大浪这种地方，原来很多规划的很不错的工业区，现在就可以整体改造成商业中心。

      深圳富智商业顾问机构近期操作了一个工改商项目—宝安景鸿商业广场，该项目地处宝安31区，原是上合社区的旧厂房，由五栋独立2-3层高的厂房组成，总占地面积1万平方米，建筑面积约2万平方米。富智商业顾问项目小组通过市场调查后，通过多次讨论，最后形成了以一个消费群、二个商业主题的景鸿淘宝城和娱乐餐饮街，打造服务整个上合社区的小型社区主题商业。

      由于商业定位符合消费者和经营者的需求，景鸿商业广场自启动招商，仅花了不到二个月时间，就成功招商签约80%以上的商业面积，估计今年月底就可以试营业。这种工改商项目的商业面积虽然不大，但富智商业顾问认为，工改商项目在策划定位时要注意二个原则。

      一是一般厂房改造时尽量不规划大型主力店。大型主力店的建筑要求较高，特别是对层高、柱距和楼板荷载等，为节省投资成本，旧厂房改成商业时一般都不重建，因而仅能在加固框架结构方面作些文章，这样就很难满足大型主力店的要求，特别是大型超市、书店等。但如果是成片的工业区改造，则应区别对待。前几年深圳福田有一个超大型（20万平方米左右）的工业园改造成商业项目，就是因为前期定位中没有规划主力店群而开业运营后“生不如死”，后来想邀请包括富智商业的多家机构去做定位调整，但甲方却不愿付出一个铜币，该项目也只能捱一天算一天。

      二是要主题化。对于中小型的厂房（指3万平方米以下的），改造时一定要寻找合适的商业主题，既能互补项目所在商圈的商业项目，也能保证其市场足够支撑该项目的营业额。到底选择何种主题，甲方需要认真进行商圈的市场调研，并邀请多位商业高手参与定位讨论，以求定位准确，否则，下来的招商就算能到位，开业后项目也很难活下去，到头来甲方投资损失惨重。

      众所周知，商业项目定位是整个项目的纲领，但在实践中，有些投资改造旧厂房的投资商并不重视商业定位，认为项目位置处于人气较旺的位置，拍拍脑袋找个主题就可以挣大钱，这些投资商最后也只能是对不起自己兜里的人民币，当然，也许他们并不差钱呢！不过现在越来越多的商业投资商重视商业定位了，不知道是交过昂贵的学费，还是真的进步了？