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工业地产改商业地产策划定位原则
2012-06-21 21:23:45 编号:22 北京厂房频道 点击率:1568次
 同时使城市建设得更加美丽,深圳华强北商圈就是一个成功的“工改商”案例,华强北原是一片工业区(上步工业区),后因上班一族的市场需求,逐渐被转为商业区,现在已成了深圳中档消费市场最牛的商圈了。当然,深圳的笋岗仓区、八卦岭工业区等改造也是成功的案例。

      近年来随着光明新区、坪山新区以及宝安区增加了大浪等街道办后,深圳适合工改商的旧厂房就特别多,象大浪这种地方,原来很多规划的很不错的工业区,现在就可以整体改造成商业中心。

      深圳富智商业顾问机构近期操作了一个工改商项目—宝安景鸿商业广场,该项目地处宝安31区,原是上合社区的旧厂房,由五栋独立2-3层高的厂房组成,总占地面积1万平方米,建筑面积约2万平方米。富智商业顾问项目小组通过市场调查后,通过多次讨论,最后形成了以一个消费群、二个商业主题的景鸿淘宝城和娱乐餐饮街,打造服务整个上合社区的小型社区主题商业。

      由于商业定位符合消费者和经营者的需求,景鸿商业广场自启动招商,仅花了不到二个月时间,就成功招商签约80%以上的商业面积,估计今年月底就可以试营业。这种工改商项目的商业面积虽然不大,但富智商业顾问认为,工改商项目在策划定位时要注意二个原则。

      一是一般厂房改造时尽量不规划大型主力店。大型主力店的建筑要求较高,特别是对层高、柱距和楼板荷载等,为节省投资成本,旧厂房改成商业时一般都不重建,因而仅能在加固框架结构方面作些文章,这样就很难满足大型主力店的要求,特别是大型超市、书店等。但如果是成片的工业区改造,则应区别对待。前几年深圳福田有一个超大型(20万平方米左右)的工业园改造成商业项目,就是因为前期定位中没有规划主力店群而开业运营后“生不如死”,后来想邀请包括富智商业的多家机构去做定位调整,但甲方却不愿付出一个铜币,该项目也只能捱一天算一天。

      二是要主题化。对于中小型的厂房(指3万平方米以下的),改造时一定要寻找合适的商业主题,既能互补项目所在商圈的商业项目,也能保证其市场足够支撑该项目的营业额。到底选择何种主题,甲方需要认真进行商圈的市场调研,并邀请多位商业高手参与定位讨论,以求定位准确,否则,下来的招商就算能到位,开业后项目也很难活下去,到头来甲方投资损失惨重。

      众所周知,商业项目定位是整个项目的纲领,但在实践中,有些投资改造旧厂房的投资商并不重视商业定位,认为项目位置处于人气较旺的位置,拍拍脑袋找个主题就可以挣大钱,这些投资商最后也只能是对不起自己兜里的人民币,当然,也许他们并不差钱呢!不过现在越来越多的商业投资商重视商业定位了,不知道是交过昂贵的学费,还是真的进步了?

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